物业委托管理合同（供住宅区）

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第五章 管委会日常经费收支与只公用房

　　第二十三条本管委会的经费来源是本住宅区的管理服务费。
　　第二十四条本管委会的经费开支包括：业主大会和管委会会议；购置设备编印资料。购买书刊资料；国内外交往；有关人员的津贴；日常办公及其他项目的费用等。经费收支帐目（不包括现金）由执行秘书管理，每月台票向管委会会议汇报，每年度向业主大会汇报。
　　第二十五条本管委会的办公用房从公用设施专用基金购买的物业管理用房划出。


第六章 附 则

　　第二十六条业主大会通过有关本章程的决议和细则都是本章程的组成部分
　　第二十七条管委会的终止与解散：本管委会依照业主大会的决定或市社团记部门、市住宅主管部门的决定终止或解散。
　　第二十八条本章程的解释权属管委会。
　　第二十九条本章程与有关法规不符时，按有关法规执行。
　　第三十条本章程经业主大会通过后生效。
　　附：


住户手册

　　一、 前言
　　二、 简介
　　三、 物业管理
　　四、 管理费用
　　五、 设备及服务
　　六、 装修管理
　　七、 入住前期的特别服务
　　八、 业主及用户的其它责任
　　九、 保安/安全
　　十、 关于防盗门、窗安装的有关办法
　　十一、 防火
　　十二、 清洁
　　十三、 卫生管理细则
　　十四、 保险
　　十五、 常用电话号码
　　十六、 结语


一、 前言

　　为了便于业主/用户进一步了解小区管理公约的内容及运作情况，管理公司编写此住户手册，以供参考之用。小区住户手册根据管理公约而制定，其目的在于保证小区所有精度及用户能有效地使用其购置之物业，而并非对业主及用户加以约束。管理公司将竭诚为各业主用户提供尽善尽美的管理服务。


二、 小区简介

　　小区占地 公顷，总建筑面积 平方米，绿化面积 平方米，绿化率为 。业管理公司以现代的意识、全方面的构思服务于业主，使业主在物业管理公司的服务下，充分享受舒适、宁静、祥和的生活，创造出一个温馨、各谐、全新的花园式住宅。
　　1． 按照建设国际化大都市的要求注意提高小区的整体居住环境质量。
　　2． 注意加强物业管理，保持住宅小区建设整体环境和使用功能长久良好。
　　3． 实行超前管理，参照新加坡、香港的屋村式管理，使物业管理奠定良好的基础，以优质高效的服务，得到广大业主的认可。
　　4． 物业管理有限公司小区管理处主要负责如下工作：
　　（1） 管理：具有严格和管理制度，做到违者必罚，奖罚分明。
　　（2） 保安：小区有专门保安力量，实行24小时昼夜值班。
　　（3） 清洁：保洁员定时清扫和清运垃圾，保持小区内地段卫生，做到地面无烟头，无纸屑，地痰迹，无污印，垃圾清运采用塑料袋，以防垃圾清运时再污染。
　　（4） 绿化：负责小区绿化，四季维护树木，花草，修剪花木，维护绿化景观。
　　（5） 车辆交通管理：对机动车辆进入小区加以限制，保持小区宁静的气氛。
　　（6） 有偿服务：代请保姆，代为购物，你订机票，接送孩子，照顾老幼，病残，打扫客户卫生，成立老年活动中心等生活服务系列。
　　（7） 有偿中介服务：代业主出租、出售小区住房。
　　（8） 设立便民的小型超市、便民商店等。
　　三、 物业管理
　　1． 管理公司
　　根据管理公约的条文，xx物业管理有限公司已被委聘为小区之物业管理公司。
　　2． 管理公司之代表权
　　管理公司有绝对的权力代表各业主及用户就有关管理本小区之一般事务与政府公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。
　　3． 公共地方及设施管理
　　管理公司根据管理公约条文所赋予的权力，将管理及负责所有公共地方、小区结构、电梯、泵房、绿化及其他公共设施及设备之保养、维修及管理。
　　4． 管理职员
　　为提供完善之管理服务，管理公司雇有专业管理人员及专业维修承造商负责小区一切日常管理及维修事务。请各业主及用户切勿要求任何管理公司职员作么人性质服务，所有管理员工一律不准向业主，租户。住客或任何承造熵收取管理赏赐或其他利益。
　　5． 建议及投诉任何人士若对小区环境及管理欲作出建议或投诉，请以书面形式通知管理公司。
　　6． 小区管理处办公时间
　　小区管理处办公时间为上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述时以外，小区监控中心仍有值班职员为客户服务。
　　管理公司电话（办公时间）： xxx
　　管理处电话（二十四小时服务）： xxx
　　四、 管理费用
　　1． 管理费
　　管理费乃根据每年度之管理开支预算而制定，计有管理员工薪酬，税收，公共地方水电费、公共地方之清洁费用，公共设施维修费，法律及其他专业咨询费用、小区保险、第三者保险及管理公司酬金等。管理费金额将根据日后实际支出需要而调整，调整前各业主将获预先通知。
　　2． 管理保证金及管理基金
　　各业主应于验收其单位合格后，立即向管理公司支付数额相当于三个月的管理费用作为履约保证金。同时亦需支付数额相当于三个月的管理费作为管理基金，以支付日常性之管理维修开支。当管理基金不足时，管理公司可发也通知，要求各业主增缴管理基金。各业主不得动用保证金或管理基金，作为抵扣管理公约内所指定各项应付费用。
　　3． 缴付管理费
　　楼宇管理费于每月10日前缴付，管理公司为各用户专责管理本小区，任何租户延期缴交管理费，管理公司有机根据公约赋予的权力征收利息、催缴手续费用，甚至停止供应水，电及采取适当的法律行动追讨。
　　付款时间：
　　星期一至星期五08：30-20：30
　　星期六、星期日及假期09：00-17：30
　　付款办法：以支票或现金形式直接交往小区管理处。
　　4、管理费盈亏
　　小区之管理公约内订明，如管理费不足以应付各项开支时，各业主须按比例交付不足之数目，如有盈余，则将会拨入下年度帐目。各业主与用户床相互协调使用期间的费用分摊比例，管理公司最终将以物业业主为法定负责人，而不涉入业主与用户之间之关系。
　　管理帐项
　　5、管理帐项以实报实销方式处理，收入及支出帐项将按时向各业主/租户通知。各业主在缴足所有应付管理费用的，有权向管理公司索取有关帐单副本作为参考。
　　6、业权转让
　　如有更改或转让业权，原业主必须以书面形式通知管理公司，否则仍须负责该单位之管理费用。业权转让时，管理费保证金及管理基金，应按管理公司所指定应办之妥善手续，转让予新业主名下。卖方业主自行安排向买方收回上述做主金及基金。
　　五、 设备及服务
　　1． 电力
　　各单位都已安装独立电箱、电表及充足的电灯及插座若发现陈旧必须更换，任何电器工程必须由合格（指定）的电器技工进行。
　　2． 供水
　　小区24小时供应冷、热水。接驳洗衣机修理水嘴的工作必须由合格技工进行。自来水是利用水压输送到各单位的，因此即使是轻微的漏水亦足以引起水浸，外出时必须将水嘴关妥。若因漏水而令小区的公众地方，设施或其他单位业主蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。
　　3． 煤气
　　小区24小时保障煤气源供应。接驳供气设备的工作必须由合格（指定）的技工进行。系统若发生泄漏现象，须及时与管理处取得联系以免造成更大损失。
　　4． 电话
　　小区已铺设电话电缆直达各物业单位，用户可向管理中心吕请接驳及安装电话。
　　5． 电梯服务
　　小区各楼宇备有先进的电梯，为客户提供24小时服务。
　　6． 公共天线
　　各单位均高有电视天线插位。若需啬额外的天线插位时，可通过管理处安排保养承办商安装，而费用应由有关业主负担。根据小区公约条文，所有单位均不得安装任何室外天线。
　　7． 消防系统
　　小区的消防设备含每层设置的消防栓，由管理员24小是值班，监察消防系统的运作。
　　六、 装修管理
　　1． 政府法规、公约条文
　　用户在室内进行任何工程，必须事前确定该项工程是否抵触有关政府部门之法例及管理公约条文，若所进行工程发生违反法规条文情况，用户须将改变部分恢复原面貌，直至有关方面满意方面的资料，业主可先向管理公司问询。
　　2． 用户在单位内施行各类装修工程必须确保不影响楼宇结构和原有系统，并须书面通知管理处，提交有关装设计图及向有关政府部门申请，待申请批准及缴纳装修按金及第三者保险后，方可开工。
　　3． 装修保证
　　（1） 装修按金--此按金由管理公司按单位面积制定，并由管理公司保存，作为保障装修期内，承办商或其工作人员对小区物业或其他单位造成破坏、损耗、涂污时作适当处理。工程完成后，经管理公司检查完毕，才会按实际情况作全部或部分发还。
　　（2） 第三者保险--为减少在装修时发生意外所导致损失，承办商应购置工程期间第三者保险，金额方面由管理处视其单位及工程大小评定。
　　4． 装修规则
　　（1） 提供足够之保护防御设施予楼宇内之结构、装置、装饰等，避免装修期内有任何损毁。对于桉宇内设备有任何损毁或因缺甜言蜜语防御设施而导致破坏，包括裂痕、污渍等，有关业主需赔偿一切修缮费用。

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