中山市房地产金融业务情况调研报告

近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下：
一、中山市房地产形势分析
随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年20.5%的速度发展，住宅销售面积由2000年的71.06万平方米增长到20**年的141.75万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由2000年的21亿元上升到20**年的62.46亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由2000年的28平方米上升到20**年的30.9平方米，与全国城镇人均居住面积近23.67平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。
（一）房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。
从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。20**年末我市城镇人口占总人口42.73%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市20**年末外来人口116.11万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与20**年79：100、20**年74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，2000—20**年，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比46.15%。20**年1—5月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。
从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。
根据20**年《中山年鉴》资料显示，20**年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6 %、15.4 %，人们的生活逐渐步入小康。随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。
（二）房地产开发资金来源多元化，银行资金占比不高。
房地产开发资金来源情况表      单位：万元
项  目 2000年 20**年 20**年 20**年
国家预算内资金 100 0 0 0
国内银行贷款 43315 28413 54415 123530
银行贷款占比 16.6% 9.5% 12% 18.6%
利用外资 3747 5456 15625 14441
自筹资金 56876 68978 138370 162245
其他资金来源 156402 196955 242750 362186
合  计 260440 299802 451160 662420
    房地产开发投资主要来源4条渠道，分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其它资金来源。从来源渠道占比来看，其他资金来源占比最大，其次是自筹资金，第三是银行贷款，最后是利用外资。从2000年到20**年，银行贷款(中山金融机构贷款)占房地产开发资金来源的比例年平均保持在14%左右。房地产资金的多渠道来源不仅说明中山房地产企业实力不断增强，房地产业运作逐渐趋于成熟规范，也在很大程度上降低了银行贷款的风险。从这一点也可以说明，即便是他行以房地产开发贷款支持的房地产客户，其发放的贷款额也不会很高，因此是否有开发贷款并非是赢得住房按揭贷款的关键。对我分行没有发放房地产开发贷款的发展商，我们也不能放弃营销个人住房按揭贷款。
（三）国家宏观调控政策对中山房地产市场的影响很有限，20**年1—4月份我市房地产投资平稳增长，房价受原材料价格上涨的影响缓慢上升。
 今年1—4月份，我市房地产投资平稳增长，房地产开发完成投资17.37亿元，同比增长10.82%；施工面积51.82万平方米，同比增长16.28%；新开工面积123.39万平方米，同比增长18.42%；其中住宅新开工面积99.54万平方米，增长25.93%。房地产开发投资呈现如下主要特点：
 1．投资逐步回升。在去年高增长基础上，20**年2、3、4月份我市房地产开发投资增长率分别为-5.02%、1.08%、10.82%，显示出稳步回升势头。
2．房地产开发资金充裕。投资额与本年到位资金比为1：2.29，其中利用外资增长最快，达1.44倍；其他资金所占比重最大，为全部到位资金的40.37%。
3．新增商品房屋供应增加，受政策影响持币观望者增多，销售相对减弱。前四个月累计房屋竣工面积35.60万平方米，同比增长12.36%；其中住宅竣工面积31.24万平方米，同比增长12.36%。商品房屋销售面积35.17万平方米，同比下降7.09%；其中住宅销售面积30.25万平方米，同比微降0.39%。
4．商品房屋建筑造价升高，销售价格微增。受国家宏观调控政策的影响，全国房价有所下降，但中山的房价比较理性，据房产地业界的调查，无论从建材、开发成本上看，还是中山的人文居住环境，中山的楼价有上升的空间。据统计资料计算，每平方米商品房屋的建筑造价为1214元，同比增长25.32%，而每平方米商品房屋的销售价格为2539元，同比微增2.08%。
（四）当前住宅和房地产开发建设中亟需研究和解决的新情况和新问题
1．商品房空置面积偏大。
在2000年到20**年连续三年商品房畅销的情况下，不少企业为分一杯羹而不断加入房地产开发的行列，房地产开发进入全面开发的阶段，因此施工规模不断扩大，竣工面积增长较快。
近五年商品房开发投资完成情况         单位：万平方米
项  目 2000年 20**年 20**年 20**年 20**年 20**年4月
商品房屋销售面积 75.01 100.5 125.13 149.26 159.27 35.17
其中：住宅 71.06 91.83 110.46 126.94 141.75 30.25
商品房屋
空置面积 65.75 82.37 109.62 124.74 138.52 150.18
其中：住宅 44.12 51.30 71.82 69.32 87.26 94.6
商品房销售面积逐年攀升的同时，商品房屋空置面积也在增大，2000——20**年4年商品房屋空置面积分别为65.75、82.37、109.62、124.74、138.52、150.18万平方米，其中住宅面积空置分别为44.12、51.30、71.82、69.32、87.26、94.6万平方米，住宅空置面积占商品空置面积的六成左右。每年房屋销售面积略多于房屋空置面积，5年房屋空置面积平均增长速度在18%左右。据统计资料显示，空置商品房中空置一年以上的面积占比50.87%。这些主要是由于商品房结构比例失调，导致部分商品房大量空置，资金严重积压，若按我市今年上半年平均销售价格每平方米2487元计算，积压资金达34亿元。
2．规模化、市场化经营的综合开发实力强的房地产公司不多。
据20**年年报资料显示，有开发工作量的房地产开发经营企业161  家，其中具有三级以上资质的只有15家，占总数的9.32%。我市投资规模超5亿元只有5家，占总数的3.11%。20**年，完成房地产投资大于5000万元的企业有14家，占总数的8.7 %；完成投资额在1000万元以下的有76家，占总数的47.2%。具有暂定和其他资质等级的企业共有129家，占全部企业的80.12 %，这些企业只能开发单个项目，如果要继续开发其他项目，则需要重新取得新的资质等级。仅20%左右的企业具有综合开发资格。过小过多房地产开发企业因规模较小而资金不足，以致拖欠企业的工程款和不能准时偿还银行贷款等情况时有发生，同时企业难于扩大经营，若销售链条中断，便陷入了进退两难的局面，增大银行金融风险。
3．公司资产负债率高，开发成本和管理费用较高，经济效益亟待提高。
据20**年《中山统计年鉴》资料显示，20**年全市房地产公司161家，负债总计159.5亿元，平均每家负债9907万元，全部企业资产负债率高达86.69%，是历史的较高水平。经营收入35.99亿元，商品房销售收入29.97亿元，其中销售给个人29.61亿元，占全部销售收入的82.27%，说明我市的房地产市场仍以个人购房为主。企业利润总额为1.48亿元，其中亏损企业76家，占全部企业的42.20%，比上年同期下降0.35个百分点，但亏损比例仍然较高。亏损最严重的三家开发企业的利润总额之和为负5307万元。企业的商品房的结构不合理，不适合市场需求，亏损企业的开发种类主要集中在高层住宅、别墅及商业营业用房。
二、国家宏观调控政策对我分行房地产金融业务的影响
（一）房贷加息效应初显，提前还贷逐渐增加
自20**年10月29日央行2次上调个人住房贷款利率后，我分行提前还贷个案较第一次增加了三四成，加息造成较大的提前还款压力，预计还将继续。今年1—5月，粗略估计我分行提前还款金额约3000万元，累计发放额为2.04亿元，提前还款额占发放额15%。由此造成我分行资金使用成本增加，效率不高。据了解，当前造成提前还款客户数量俱增的原因主要有以下几个方面：一是近几年股市持续低迷，分红保险及人民币理财产品预期收益率均有所下降；二是部分客户群体收入水平提高为提前还款提供了物质保障，提前还贷者中比例最大的群体是受过高等教育，家庭年收入一般为5万元以上的客户；三是部分银行如中行对提前还款的客户收取了一定比例的违约金，我分行尚未实施该项收费，一定程度上助长了客户在违约金收取办法出台之前尽快提前还款的心理。

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