物业房屋接管工作标准和工作规范

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1.0           目的

对物业进行全面接管，保证业主及时入伙，确保验收的房屋软硬件达到验收要求，便于物业管理工作的顺利开展。

2.0           适用范围

适用于物业公司和开发公司之间的物业交接。

3.0           职责

3.1           公司设备部负责牵头组织各相关部门及管理处成立接管小组，办理接管手续。

3.2           接管小组负责对图纸资料、各项设施设备及每套单元按接管房屋标准进行验查。

4.0           房屋接管

4.1           房屋接管验收条件

4.1.1   新建房屋的接管验收条件

4.1.1.1              建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；

4.1.1.2              供电、给水、排水、电梯、卫生、道路等设备和设施能正常使用；

4.1.1.3              房屋幢、户编号业经有关部门确认。

4.1.2   原有房屋的接管验收条件

4.1.2.1              房屋所有权、使用权清楚；

4.1.2.2              土地使用范围明确。

4.2           接管验收应检查提交的资料

4.2.1   新建房屋接管验收应提交的资料

4.2.2   产权资料

4.2.2.1              项目批准文件；

4.2.2.2              用地批准文件；

4.2.2.3              建筑执照；

4.2.2.4              拆迁安置资料。

4.2.3   技术资料

4.2.3.1              竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

4.2.3.2              地质勘察报告；

4.2.3.3              工程合同及开、竣工报告；

4.2.3.4              工程预决算；

4.2.3.5              图纸会审记录；

4.2.3.6              工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；

4.2.3.7              隐蔽工程验收签证；

4.2.3.8              沉降观察记录；

4.2.3.9              竣工验收证明书；

4.2.3.10          钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

4.2.3.11          新材料、构配件的鉴定合格证书；

4.2.3.12          水、电、卫生器具、电梯等设备设施的检验合格证书；

4.2.3.13          砂浆、混凝土试块试压报告；

4.2.3.14          供水管道的试压报告。

4.2.4   原有房屋接管验收应检查提交的资料

4.2.4.1              产权资料

a)     房屋所有权证；

b)     土地使用权证；

c)     有关司法、公证文书和协议；

d)     房屋分户使用清册；

e)     房屋设备及定、附着物清册。

4.2.4.2              技术资料

a)     房地产平面图；

b)     房屋分间平面图；

c)     房屋及设备技术资料。

4.3           新建房屋的接管验收标准

4.3.1   质量与使用功能的检验。

4.3.1.1              主体结构

a)     地基基础的沉降不得超过gbj7（建筑地基基础设计规范）的允许变形；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

b)     钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过gbj10规定值。（gbj10-钢筋混凝土结构设计规范）。

c)     木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合gbj206（木结构工程施工及验收规范）中2.1.1条的有关规定。

d)     砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

e)     凡应抗震设防的房屋，必须符合gbj11（建筑抗震设计规范）的有关规定。

4.3.1.2              外墙不得渗水。

4.3.1.3              屋面：

a)     各类屋面必须符合gbj207（屋面工程施工及验收规范）中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

b)     平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。

c)     阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟，落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。

4.3.1.4              楼地面：

a)     面层与基层必须粘结牢固、不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角。

b)     卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

c)     木楼地面应平整牢固，接缝密合。

4.3.1.5              装修：

a)     钢木门窗安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

b)     进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的窗子均应装设安全防护栏。

c)     木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

d)     门窗玻璃应安装平整，填缝饱满，粘贴牢固。

e)     抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

f)     饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

g)     油漆，刷浆应光泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。

4.3.1.6              电气：

a)     电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于1mω/kv。

b)     应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

c)     照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

d)     各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合           gbj232的规定值。

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