资产评估师考试资产评估训练题二(答案)

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26.
【正确答案】 B
【答案解析】 1100×10＝11000，注意其他的两个指标不能够用来计算评估价值，能够用来确定企业价值的价值指标中必须有涉及到价值的因素。如果有多个指标可以使用，就要根据各个指标分别估算评估值，然后求平均值。
【答疑编号11368】

27.
【正确答案】 D
【答案解析】 参见教材445页。
【答疑编号11369】

28.
【正确答案】 A
【答案解析】 参见教材452－453页。
【答疑编号11370】

29.
【正确答案】 B
【答案解析】 参见教材492页，同时大家要搞清楚以上四个选项中，都各有哪些法规。
【答疑编号11371】

30.
【正确答案】 B
【答案解析】 参见教材238市场法。
 P＝600×1.25×0.85×3000＝1912500（元）
【答疑编号11372】 www.jiaoshi66.com 三、计算题 1.
【正确答案】 路线价为4000元，可以理解为4000元/（单位宽度1米）•（标准深度120米）
宗地总价＝标准深度下每单位宽度的路线价×累计深度百分率×临街宽度
A宗地：30/120＝25％，则A宗地的累计深度百分率是0.4；
B宗地：60/120＝50％，则B宗地的累计深度百分率是0.7；
C宗地：90/120＝75％，则C宗地的累计深度百分率是0.9；
D宗地：120/120＝100％，则D宗地的累计深度百分率是1；
E宗地：150/120＝125％，则E宗地的累计深度百分率是1.09。
A宗地的价值＝4000× 0.4 × 5＝8000（元）(2分)
B宗地的价值＝4000× 0.7 × 5＝14000（元）(2分)
C宗地的价值＝4000× 0.9 × 10＝36000（元）(2分)
D宗地的价值＝4000× 1.0 × 10＝40000（元）(2分)
E宗地的价值＝4000×（1.0＋0.09）× 15＝65400（元）(2分) 【答疑编号11383】   2.
【正确答案】 1、计算企业的净现金流量（7分）
企业的收益必须是客观收益，而不是实际收益或者历史收益，同时企业评估中，收益额最好使用净现金流量，而不是净利润。
　　　　　　　　　　　　　　收益调整表（单位：元） 项 目 行 本年累计数 一、主营业务收入 1 1 666 700.OO 减：主营业务成本 3 833 300.00 　　主营业务税金及附加 5 91 668.50 二、主营业务利润（亏损以“－”号填列） 6 741 731.50 加：其它业务利润（亏损以“－”号填列） 7 　 减：营业费用 8 83 300.O0 　　管理费用 9 83 300.O0 　　财务费用 10 166 700.O0 三、营业利润（亏损以“－”导填列） 13 408 431.50 　加：投资收益（亏损以“－”号填列） 14 　 　　　补贴收入 15 　 　　　营业外收入 16 　 　减：营业外支出 17 　 四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 18 408 431.50 减：所得税（33%） 19 134 782.39 五、净利润（净亏损以“－”号填列） 22 273 649.11 加：折旧 23 200 000.00 六、企业净现金流量 24 473 649.11 ①主营业务收入＝100÷60％＝166.67(万元)
②主营业务成本＝166.67×50％＝83.33(万元)
③主营业务税金及附加＝166.67×5.5％＝9.17(万元)
④营业费用＝166.67×5％＝8.33(万元)
⑤管理费用＝166.67×5％＝8.33(万元)
⑥财务费用＝166.67×10％＝16.67(万元)
2、计算折现率（2分）
折现率R＝Rf1＋（Rm－Rf2）×β×α
　　　　＝4％＋(10％－4％)×1.2×1.3
　　　　＝13.36％
3.计算股东权益价值（1分）
 ＝473 649.11/13.36％＝354.53（万元）
4.计算企业整体价值（2分）
企业整体价值＝股东权益价值＋付息负债的价值＝354.53＋32＝386.53（万元） 【答疑编号11384】   3.
【正确答案】 1.技术路线
  (1)划分运营资产与非运营资产；　　　　　　　　　　　　　　　（0.5分）
  (2)评估运营资产价值；　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（0.5分）
  (3)评估非运营资产价值；　　　　　　　　　　　　　　　　　　（0.5分）
  (4)确定乙企业整体价值；　　　　　　　　　　　　　　　　　　（0.5分）
  (5)确定乙企业所有者权益价值；　　　　　　　　　　　　　　（0.5分）
  (6)评估拟转让的5％股权的价值并进行评估结果说明。　　　　（0.5分）
2.评估步骤
  (1)评估乙企业运营资产价值                             (1分)
[100×（P/F，10％，1）＋130×（P/F，10％，2）＋120×（P/F，10％，3）＋140×（P/F，10％，4）＋145×（P/F，10％，5）]/(P/A,10％,5)×1/10％
＝(100×0.9091＋130×O.8264＋120×0.7513＋140×0.6830＋145×0.6209)/3.7908×1/10％
＝1250.79(万元)
  (2)评估非运营资产价值
    1500×15％＝225(万元)                             (1分)
  (3)评估乙企业整体价值
    1250.79＋225＝1475.79(万元)                       (1分)
  (4)评估乙企业所有者权益价值
    1475.79－200－300＝975.79（万元）                   (2分)
  (5)拟转让的乙企业5％股权价值及其说明
    ①等于48.79万元
    975.79×5％＝48.79(万元)                           (1分)
    ②理由：未考虑到少数股权折价因素               (1分) www.jiaoshi66.com 4.
【正确答案】 1、（5分）房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：
（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；
（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
〈3〉买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
2、在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7％，说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正－5％，说明其交易价格较正常交易价格低。（2分）
3、容积率修正，建立容积率地价指数表。 （3分） 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 地价
指数 100 105 110 115 120 125＝100＋100×5%×[（1.5－1）/0.1] 128＝125＋100×3%×[（1.6－1.5）/0.1] 4、土地使用权年限因素修正。（2分）
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数：〔1－(1＋8％)－30〕/〔1－(1＋8％)－38〕＝0.9517
D使用年限修正系数：〔1－(1＋8％)－30〕/〔1－(1＋8％)－35〕＝0.9660
5、案例修正计算（4分） 成交价 交易时间 交易情况 区域因素 容积率 剩余年限 个别因素 评估值 A.690× 115 × 100 × 100 × 105 × 0.9517 × 100 ＝713.86 110 100 102 100 99 B.700× 115 × 100 × 100 × 105 × 1 × 100 ＝717.47 107 107 100 105 98 C.730× 115 × 100 × 100 × 105 × 0.9517 × 100 ＝674.07 108 100 97 120 99 D.730× 115 × 100 × 100 × 105 × 0.9660 × 100 ＝713.06           6、评估结果（2分）
案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地的评估值为：
＝(713.86＋717.47＋713.06) ÷3＝714.80（元/平方米）

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