资产评估师考试资产评估训练题三(答案)

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全部1 000件在产品的评估值＝81 216＋1 000＝82 216(元)
【答疑编号11277】

23.
【正确答案】 B
【答案解析】 参见教材372页,甲产成品的评估值100 000×[65％×（1＋5％）＋35％×（1＋1％）]＝103 600（元）
【答疑编号11278】

24.
【正确答案】 C
【答案解析】 长期负债成本＝6％×（1－33％）＝4.02％
权益资本成本＝4％＋1.5×（12％－4％）＝16％
加权平均资本成本＝4.02％×30％＋16％×70％＝12.406％
题目没有告诉α，解题中出现这种情况默认忽略它。
【答疑编号11279】

25.
【正确答案】 A
【答案解析】 甲公司账面有多项控股和非控股的长期投资，不但要甲公司的合并报表，还要有所有被投资的公司的报表，甲公司合并报表中不能够体现该项长期投资的有关价值信息。
【答疑编号11280】

26.
【正确答案】 A
【答案解析】 参见教材436页。
【答疑编号11281】

27.
【正确答案】 D
【答案解析】 见教材P448页。
【答疑编号11282】

28.
【正确答案】 A
【答案解析】 参见教材490页。
【答疑编号11283】

29.
【正确答案】 C
【答案解析】 参见教材P527页，同时市场价值以外的价值分为3类，包括：实体特定价值、资产互换特定价值及由法律和合同特别定义的价值，注意公允价值、投资价值、特殊价值、协同价值的含义。
【答疑编号11284】 www.jiaoshi66.com 三、计算题
1.
【正确答案】 （1）计算该设备的重置成本：
　　　除了外购件以外的其他加工成本为：（3分）
　　　＝15×3850＋5000＋30000＋15×1000×90％×2＋15×3850×15％
　　　＝128412.5（元）
设备的重置成本：（2分）
　　　＝( Mrm÷Km＋Mpm)×(1＋ Kp)×(1＋Rt)×(1＋ Kd/n)
　　　＝（128412.5＋55000）×（1＋15％）×（1＋18.7％）×（1＋14％）
　　　＝285418.65（元）
（2）计算该设备的成新率和功能性贬值额：
　　　设备成新率＝10/（10＋10）＝50％（1分）
　　　功能性贬值额
　　　＝500×0.5×（1－33％）×｛[1－(1＋10％)－10]/10％｝
　　　＝167.5×6.1446＝1029.22（元）（2分）
（3）计算该设备的评估值：（2分）
　　　＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值
　　　＝285418.65×(1－50％)－1029.22
　　　＝141680.11（元）
【答疑编号11295】
 
2.
【正确答案】 1、房屋的重置成本（1分）
　3000×510×(1＋2％)6＝1723028.5（元）
2、计算房屋现值（3分）
⑴房屋年贬值额
土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（记住155页土地出让最高年限），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40－1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以
年贬值额＝建筑物重置价×（1－残值率）/使用年限
　　　　＝1723028.5×（1－5％）/35＝46767.92（元）
⑵房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×6
　　　　　＝1723028－46767.92×6＝1442420.5（元）
3、计算房地产年总收入：（1分）
年租金总收入＝1000×（1－22％）×510＝397800(元) 
4、计算房地产年总费用（3分）
　①房产税按租金收入的12％计算，故应纳房产税为：
　　397800×12％＝47736(元)
　②管理费以年租金的3％计算：
　　397800×3％＝11934(元)
　③修缮费以房屋现值的1.5％计算 
　　1442420.5×1.5％＝21636.31(元)
　④保险费以房屋现值的3‰计算：
　　1442420.5×3‰＝4327.26(元)
　⑤土地使用税以每年每平方米2元计算：
　　2×360＝720(元)
　⑥房地产年总费用＝47736＋11934＋21636.31＋4327.26＋720＝86353.57 (元)
5、计算房地产年净收益（1分）
　　397800—86353.57＝311446.43(元)
6、求取土地纯收益（3分）
　①房屋年净收益为：1442420.5×10％＝144242.05 (元)
　【此步骤解释】有的人认为房屋的在评估基准日的剩余使用年限只有35－6＝29年，所以根据房屋的资本化率和房屋的现值求得房屋的净收益为：
　　1442420.5/(P/A，10％，29)＝1442420.5/9.3696＝153946.86 (元)
　　这种理解有一定的道理。
　　但是由于折现率本质上就是投资报酬率，折现率在无限年限的情况下称之为资本化率，同时资本化率和有限年限的折现率是不一定相等的。如果大家要按照1442420.5/(P/A，10％，29)计算，那么这里使用10％也是不够合理的，因为它是资本化率，是无限年限的折现率，不适用于这里的有限年限。
　　教材184页第5行括号中这句话（假设房屋收益年期是无限年期），这是在2002年左右的教材加上去的，以前的教材没有这一句话。这一句话把有限使用年限的房屋视作收益年限无限期来解决这个问题。
　　在教材没有进一步的改进以前，这里仍然采用我给出的解法，为了回避这个问题，我在本题中加上这个条件。
　②土地年纯收益＝房地产年净收益－房屋年净收益
　　　　　　　　＝311446.43－144242.05 
　　　　　　　　＝167204.38 (元) 
7、求土地使用权价格（3分）
　　评估基准日土地剩余使用年限是：40－7＝33年
　　土地总价＝167204.38×〔1－(1＋8％)－33〕/8％
　　　　　　＝167204.38×11.5139
　　　　　　＝1925174.51 (元)
　　土地单价＝1925174.51÷360＝5347.71(元)
　　【此步骤解释】有的人认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35－6＝29年来计算，土地总价为167204.38×〔1－(1＋8％)－29〕/8％。这种处理是不正确的，因为评价的是土地价值，土地尚有剩余年限33年，不能够说土地上的房屋寿命期结束了，土地就没有收益了，合理的理解是认为房屋寿命期之后土地仍然能够获得同样的收益，因为可以假设再在土地上建房等获得33－29＝4年的收益。
【答疑编号11296】
 
3.
【正确答案】 ⑴计算企业整体评估值P（5分）
P＝P1(2004至2008年评估值)＋P2(2009年以后的评估值) 
①先计算P1
　P1＝100/（1＋10％）＋110/(1＋10％)2＋120/(1＋10％)3＋120/(1＋10％)4＋130/(1＋10％)5＝434.66（万元）
②再计算P2: 
　从2009年起，甲企业净利润将保持按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上，所以，2009年起，甲企业每年净利润A为：
　A×（P/A，10％，5）＝434.66(万元)
（P/A,10％,5）＝[1－(1＋10％)－5]/10％＝3.7908
　则A＝434.66/3.7908＝114.66(万元)
　P2＝114.66/10％×（P/F，10％，5）＝114.66/10％×(1＋10％)-5＝711.95（万元）
③P＝P1(2004至2008年评估值)＋P2(2009年以后的评估值) 
　＝434.66＋711.95＝1146.61（万元）
【注意】建议大家考试的时候按照这个步骤做，如果套用教材公式10－2计算错误，不会得分，这样按照步骤做，至少能够得到步骤分。事实上按照公式10－2也是按照这个过程计算的。
⑵计算现金和银行存款的价值（1分）
　外币存款以外的价值＝13000＋200000－[（50000＋5000）－23000]＝181000(元)
　美元存款的价值＝20000×7.5＝150000(元)（1分）
⑶评估在建工程的价值（2分）
　在建工程的价值＝建造完成后的房地产市场单价×建筑面积×工程形象进度百分比×（1—折扣率）
　　　　　　　　＝8000×500×1.2×[(350＋120)/500)]×(1－5％)＝4286400(元)
⑷评估工业厂房的价值（3分）
　①生产车间的重置成本：2500×1000×(1＋3×2％)＝2650000（元）
　②房屋年贬值额
　土地出让总年限是工业用地的最高出让年限50年，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是50－1＝49年，房屋的经济耐用年限是55年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命大于土地剩余使用年限，土地使用到期时候国家无偿收回房屋，计算年贬值额视作残值为0，所以：
　年贬值额＝建筑物重置价/使用年限
　　　　　＝2650000/49
　　　　　＝54081.63（元）
　③房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×3
　　　　　　＝2650000－54081.63×3
　　　　　　＝2487755.2（元）
⑸计算A专利技术的评估值，直接测算超额收益折现即可得到：（2分）

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