多伦路及周边地区文化、商业整体形象策划项目书

应该说，项目地块周边地区的文化氛围还是比较浓的，从长远来看，随着项目地块改建建设的推进，周围文化氛围提高的潜力将达到空前的高涨。对项目地块来说是与生俱来的优势。值得好好把握。

（4）人口环境：

 该区域年末户籍人口797174人，比上年减少0.3％，出生率3.48‰,死亡率7.76‰，自然增长率-4.29‰。

    该区域年末职工人数68123人，比上年减少4853人，其中：国有单位职工32021人，减少4746人；集体所有制单位职工24856人，减少3227人；其他所有制单位职工11246人，增加3120人。个体经营者从业人数13679人，比上年增加3724人。私营企业从业人数45584人，比上年增加15290人。劳动就业工作进一步加强，年末自由职业者13632人，有28793人次失业人员实现就业，新增非正规劳动组织388家，年内净增就业岗位11812个。

    该区域职工工资总额104638万元，比上年增长4.8％，职工年平均工资15095元，比上年增长12.2％。

居民居住条件继续改善。全区住宅施工面积331.5万平方米，比上年减少1.9％，竣工面积126.5万平方米，比上年增长21.0％。年内 该区域动迁居民8279户，动迁单位257家，拆除各类建筑物41.4万平方米，其中各类旧住房25.3万平方米。人均居住面积11.1平方米。

国民经济和社会发展中存在的主要问题是：城区功能不完善，中心城区优势不突出，就业压力仍然较大，社会保障体系还需要不断完善，企业发展投入不足，竞争能力不强。

 该区域共有各类学校45所，在校学生3.46万人，教师2042人其中，小学42所，特殊教育学校1所，教师进修学校1所，干部中专1所；有幼儿园（所）69处，入园幼儿2264人。教师533人；所有这些基本都是我们的目标消费群体，市场潜力巨大！

周边几百米之遥就有的外国语大学、财经大学、青年干部管理学校等，这些学校的在校学生们，由于受到消费能力的限制，不太可能去高消费的场所（目前按照此项目地块周边居民的收入情况分析，也是处于中档消费的消费水平），但是他们渴望在文化休闲场所消费，尤其钟爱一些价格不高，而文化氛围浓厚的文化休闲场所。这给我们的项目建设又提供乐一个有利的因素。

（5）功能辐射：

以上是对项目地块周围环境的分析，从上可得，无论商业、交通、文化科技方面、项目地块所处的位置在当地区域是具有一定优势的，对起辐射范围有一定的促进作用。

从交通方面看，多伦及四川北路周围的交通是比较便利的，连接着众多的居民小区、路线和车次很多，因此从交通考虑，项目地块的辐射范围南至海宁路，北至大连路，东至临平北路，西至西藏北路。这个范围是交通范围聚集区域，而且到达项目地块的时间不会过长，属于可接收的范围。

从商业环境的方面来看，如前所述，是市中心大规模的商业聚集区，在起辐射环境种还有南京东路步行街的商业环境，人民广场商业环境，一些学校周边的商业环境，这些地区的商业环境与多伦路、四川北路周围的商业环境有过之而无不及，因此从其商业环境来看，项目地块所能行成的辐射范围北至中山北二路，南至天潼路，东至大连路，西至西藏北路。

由于项目地块周边的文化氛围很浓，且休闲娱乐项目与周边商业有密切关系，因此人文形成的辐射范围与商业环境形成的辐射范围大致一致。

综上可见，项目地块所具有的辐射能力最强区域是附近两公里内的区域，基本上东江湾路街道、四川北路街道、海宁街道和四平路街道、西藏北路街道、曲阳街道，大连路街道、提篮桥街道这一区域，最远北至中山北二路，南至天潼路，东至大连路，西至西藏北路。对其他区和市中心少为你有点辐射，影响力不大。

2、  工程策略

（1）营销策略：　

以“重振雅韵――名人在你身边”为主题思想，由“品牌”到“形象”；从“服务”到“品质”，从“环境”到“管理”三位一体构成总体策划思路，让消费者了解多伦路文化名人街的真正内涵，达成此次多伦路与周边文化资源及四川北路商业全都整体改造推广的最终目的。

（2）广告策略：

以公关促销为主导，电视与报纸配合之，电台与印刷品辅助之！

（3）效益预测：

  　多伦路及周边文化景点：每天营业12小时，门票为20元（为套票包括，鲁迅故居、内山书店、拉拉摩斯公寓，左联会址、左联纪念馆、拾夕钟楼、景云里名人之路等各个多伦路上及其周围的景点，一家三口同游可以购买50元欢乐全家游的优惠组票），每天平均600人，日收入为12000元，月收入为360000元，年收入约为四百万元左右；

四川北路商业圈：每天营业时间为早9点----晚10点，人流量5000人，中、晚餐的日进餐人数为2000人，每人平均消费5元左右，日收入为10000元，月收入为30万元，年收入为360万元左右； 社会消费品人均消费50元，日收入250000元，月收入750万元，年收入900万元。

以上三项合计：年收入约为1660万元左右。

（4）费用预算：

营业费、人工费、水电费、设备折旧费、其它杂费一年约为二千万元左右；

广告宣传费：

导入期：前一到三年投入约为4亿元元左右；

高潮期、成熟期：第三到四年投入约为12亿元左右；

平台期：第五年开始投入约为4亿元左右；

一年合计投入广告费约为4亿元左右。

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